بعد فوز دبي باستضافة "إكسبو 2020 العالمي " : ازدهار متوقع للقطاع العقاري

قال الرئيس التنفيذي لشركة جونز لانج لاسال، مينا "رغم أن سوق دبي العقاري يبدو مقبلاً على مرحلة من النمو بغض النظر عن نجاح عرض دبي استضافة معرض إكسبو 2020 العالمي، فإن نجاح العرض سوف يشكل أهم محفز لنمو القطاع العقاري في الإمارات العربية المتحدة عام 2014".
من جهته قال آلان روبرتسون إنه "في الوقت الذي سوف يوفر فيه معرض إكسبو 2020 العالمي مكاسب طويلة الأمد لاقتصاد دبي وسوقها العقاري، يجب التعامل بحذر مع تأثيره قصير الأمد لتفادي الطفرة التي لا يمكن تفاديها في تحسن مشاعر المستثمرين والمستهلكين والتي سوف تتجلَّى في شكل نمو مفرط في الأسعار أو في المشاريع الجديدة".
ويمكننا تصنيف التأثير لنجاح عرض دبي إلى ثلاث مراحل، هي ما قبل وخلال إقامة المعرض وبعد مرور 6 شهور على استضافته. ورغم أن التأثير الفوري وقصير الأمد لهذا النجاح سوف يحتل العناوين الرئيسية للأخبار ويحدد شكل السوق خلال عام 2014، فسوف تتمثل أهم مكاسب الاستضافة وأكثرها إستراتيجية في التأثير طويل الأمد لتَرِكَة المعرض في اقتصاد دولة الإمارات.
وقال روبرتسون "بينما سيؤدي المعرض إلى فوائد طويلة الأمد لاقتصاد دبي وسوق عقاراتها، إلا أن تأثير ذلك على المدى القصير يحتاج للإدارة بعناية لتجنب دفعة لا مفر منها في ترجمة المشاعر إلى النمو المفرط في الأسعار أو التنمية".
وتعتبر مشاعر المستثمرين والمستهلكين من العوامل الرئيسية التي تحرِّك السوق العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة. ورغم أن 7 أعوام تفصلنا عن معرض إكسبو 2020 العالمي، إلا أن نجاح دبي في استضافته سوف يمنح مشاعر السوق دفعة قوية ويُوَلِّد اهتماماً فورياً بالقطاع العقاري على الأمد القصير.

ومن المرجَّح أن يؤدي هذا التحسن في المشاعر إلى ارتفاع أسعار قطع الأراضي والفلل/ الشقق القائمة في المشاريع العقارية الأقرب إلى موقع المعرض. وبينما يكاد يكون من المؤكد ارتفاع الأسعار في منطقة جبل علي، فان توافر إمدادات جديدة ملحوظة ستخفف من حدة هذا الارتفاع ويمكن أن تؤدي إلى اتساع الفجوة بين الأسعار المطلوبة وأسعار السوق".
يتوقع ازدياد مستويات الإمدادات في الممر الواقع جنوبي دبي نتيجة لنجاح دبي باستضافة معرض إكسبو، ويمتلك عدد من شركات التطوير العقاري قطع أراضٍ كبيرة في محيط مشروع "دبي وورلد سنترال" العقاري. ومن المرجَّح أن تقدِّم تلك الشركات مواعيد إنشاء مشاريعها العقارية في تلك المنطقة، نظراً لتحسن مشاعر المستثمرين والمستهلكين نتيجة فوز دبي بحق استضافة المعرض العالمي.
وكانت شركة نخيل العقارية قد طرحت مؤخراً 500 قطعة أرض جديدة للبيع في مشروعها العقاري المسمَّى "الفرجان" في منطقة جبل علي، ونحن نتوقع فورة من الإعلانات المشابهة الأخرى خلال الأسابيع المقبلة، بالتزامن مع سعي شركات التطوير العقاري الأخرى إلى بيع قطع أراضي أو وحدات سكنية جديدة "على الخريطة". ولا تزال دبي تخطط لطرح معروض كبير من الوحدات السكنية الجديدة خلال العامين المقبلين (من المتوقع اكتمال بناء 45.000 وحدة سكنية بحلول نهاية عام 2015)، وبينما من المرجَّح اكتمال بناء عدد قليل من المشاريع السكنية الجديدة في محيط مشروع "دبي وورلد سنترال" خلال نفس الفترة الزمنية، فقد يؤدي بيع عدد كبير من الوحدات السكنية "على الخريطة" إلى فرض المزيد من الضغوط التنافسية على المشاريع التي تم الإعلان عنها.
إن استضافة دبي للمعرض العالمي سوف تترك آثاراً إيجابية على اقتصادها وبالتبعية على الطلب العقاري، حيث تشير التقديرات إلى أن الاستضافة سوف تزيد إجمالي النتاج المحلي لدبي بنسبة قد تصل إلى 2 بالمئة، ما سوف يؤدي إلى استحداث ما يصل إلى 277 ألف فرصة عمل إضافية. وإذا ثبتت صحة هذه التقديرات، فسوف يكون السوق العقاري من أكبر المستفيدين من هذا الازدهار بسبب ازدياد الإنفاق وارتفاع الطلب على الوحدات السكنية والفنادق والإسكان التجاري مثل الأجنحة الفندقية والشقق المفروشة.
إن التحدي للمطورين وأصحاب العقارات ذو شقين، تنفيذ مرحلة مشاريع تماشياً مع زيادة الطلب (وذلك لتفادي إغراق السوق بمساحة زائدة في الأجل القصير)، والعثور على مستخدمين للعقارات على المدى الطويل بعد الحدث نفسه.
من الواضح أن قطاع الضيافة سوف يكون الرابح الأكبر من ارتفاع الطلب العقاري خلال إقامة المعرض. وقد دأب هذا القطاع على تصدر انتعاش سوق دبي العقاري خلال العامين الماضيين، حيث تسجل دبي حالياً أحد أقوى مستويات النمو في هذا القطاع على المستوى العالمي. وتشير إحصائيات حديثة إلى أن متوسط معدلات الإشغال الفندقي في دبي خلال الشهور العشرة الأولى من عام 2013 بلغ 79 بالمئة (بارتفاع عن 76 بالمئة عن الفترة ذاتها من عام 2012) ما أدى إلى ارتفاع بنسبة 6.5 بالمئة في عائدات الغرف المتاحة مقارنة مع الفترة ذاتها من عام 2012.
ومن المتوقع أن يؤدي عرض دبي استضافة المعرض العالمي إلى استقطاب ما يصل إلى 25 مليون زائر خلال الشهور الستة التي يقام خلالها المعرض. وهذا ما يجعل من المعرض أحد العناصر الرئيسية في تحقيق رؤية الحكومة التي تقضي باستقطاب أكثر من 20 مليون زائر أجنبي إلى دبي بحلول عام 2020. ويقدر حجم المعروض الفندقي الإضافي الضروري لإسكان هؤلاء الزوار (يجري حالياً أخذ عدد من استراتيجيات الإسكان البديلة في عين الاعتبار) بنحو 45.000 غرفة فندقية إضافية. ويمكن أن يتوسع هذا الطلب من دبي ليشمل مراكز أخرى في الإمارات وحتى للدول المجاورة مثل سلطنة عمان. علماً بأنه ليس جميع الضيوف سيقيمون في غرف فندقية لذا فان معرض إكسبو سيوسع عروض الإقامة السياحية في الإمارات.
وقال شهاب بن محمود، رئيس مجموعة الفندقة والضيافة لمنطقة مينا في شركة جونز لانج لاسال "سوف يشكل فوز دبي بحق استضافة معرض إكسبو 2020 العالمي أكبر محفز منفرد للنشاط في الأسواق الفندقية لدولة الإمارات العربية المتحدة خلال السنوات الخمس المقبلة. وأدَّت المستويات المرتفعة الراهنة لأداء القطاع الفندقي في دبي بالفعل إلى ازدياد الطلب على المزيد من الغرف الفندقية (تم الإعلان بالفعل عن خطط لتوفير 10 آلاف غرفة فندقية إضافية)، ونحن نتوقع طفرة في معروض جميع شرائح السوق بالتزامن مع بروز محيط مشروع دبي وورلد سنترال بصفته ثالث أكبر تجمع فندقي في دبي، ليتكامل مع مع التجمعين القائمين حالياً على امتداد الشواطئ وفي الحي التجاري المركزي/ منطقة وسط المدينة".
كما سيستفيد قطاع التجزئة والسياحة مباشرة من المستوى العالي للزائرين خلال الحدث نفسه. ويبدو قطاع البيع بالتجزئة في دبي في وضع جيد لتلبية احتياجات الإنفاق السياحي، كما يتوقع أن يعزز المعرض العالمي الطلب على المأكولات والمشروبات ومولات ومراكز التسوق ومتاجر البيع بالتجزئة.
وقال روبرتسون "ربما لن تتمثل أكبر المكاسب التي يمكن الحصول عليها من استضافة فعاليات عالمية كبرى؛ سواء كانت في شكل ألعاب أولمبية أو بطولات كأس العالم لكرة القدم أو معارض إكسبو العالمية؛ في تأثيرها الفوري على اقتصاد الدولة التي تستضيفها خلال إقامة الفعالية بحد ذاتها، ولكنها قد تتمثل في استغلال هذه العوامل قصيرة الأمد في بناء تَرِكَةٍ إيجابية من المكاسب طويلة الأمد للاقتصاد المحلي والهيكل الحَضَري للمدينة المستضيفة".
وفي الأسواق العقارية، يتمثل أهم مكاسب تركة استضافة معرض إكسبو 2020 العالمي في تقديم مواعيد تنفيذ عدد من مشاريع البنى التحتية الكبيرة وتوفير الزخم اللازم لتطوير مدينة سكنية جديدة تماماً (مشروع مدينة دبي وورلد سنترال) إلى الجنوب من المنطقة السكنية القائمة حالياً.
يشكل مطار آل مكتوم الدولي (إيه إم آي إيه) حجر الزاوية في مشروع مدينة دبي وورلد سنترال، التي تعتبر إحدى أكبر مدن المطارات Aerotropolis وأكثرها طموحاً في العالم. وتم افتتاح حركة الشحن الجوي في المطار منذ عام 2010 بينما انطلقت رحلات السفر الجوي للركاب في المطار الجديد في أكتوبر 2013. وسوف يشكل نجاح دبي باستضافة معرض إكسبو 2020 العالمي عنصر استقطاب رئيسي سوف يؤدي إلى تقديم مواعيد التوسع في بناء قاعات وصول ومغادرة الركاب في المطار الذي يشغل موقعاً مثالياً يتيح له خدمة الزوار الأجانب للمعرض.

توسعة شبكة خطوط المترو: تعتبر توسعة الخط الأحمر الحالي لمترو دبي بحيث يصل إلى مشروع مدينة دبي وورلد سنترال بحلول عام 2020، أحد العناصر الرئيسية لعرض دبي استضافة معرض إكسبو 2020 العالمي. وعلى غرار التحسينات الأخرى المقترح إجراؤها على بنى دبي التحتية كان من الممكن تنفيذ مشروع التوسعة في موعد لاحق، إلا أنه تم تقديم الموعد لإتاحة المجال أمام خدمة زوار المعرض عام 2020.
مركز شحن متعدد الوسائط: سوف يشكل إقامة مركز شحن بحري وجوي متكامل في جبل علي، أحد المكاسب الأخرى غير المعلنة التي سوف يوفرها معرض إكسبو 2020 العالمي لبنى دبي التحتية. ويتيح قرب المطار الجديد من ميناء جبل علي الذي يعتبر من أكبر الموانئ البحرية في العالم، إلى قيام منطقة حرة موحدة لشحن البضائع تمنح دفعة قوية لقطاع إعادة التصدير الضخم في اقتصاد دبي.
مساحة المعرض: سيؤدي "معرض إكسبو العالمي" إلى إنشاء مرفق وتجهيزات مؤتمرات ومعارض جديدة في دبي وورلد سنترال. مما سيوفر لدبي منشآت عالمية المستوى تلبي احتياجات سوق الاجتماعات والمؤتمرات والمعارض. كما تتيح أيضاً تطوير تدريجي لمرافق المؤتمرات المعارض القائمة على شارع الشيخ زايد.